賃貸？一戸建て？あなたに合う判断の目安"家賃300倍の法則"！
ウッドショックなどの物価上昇に伴い、注文住宅価格もどんどんと値上がりしている今、一戸建て購入を迷っているという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
様々な意見がある「一生賃貸か、一戸建て(物件)購入か」の判断の目安になる300倍の法則をご紹介いたします。ぜひ参考にしてくださいね。
家賃300倍の法則とは
「家賃300倍の法則」とは、通常は不動産投資に関連して使われることが多い用語です。
過去には「家賃200倍の法則」が主流となっておりましたが、2021年時点で大阪府の利回りは、2～6％。平均利回りは約4％です。価格が高騰しており、利回り6%台の物件なんてほとんどなくなっています。
この家賃300倍の法則は一般的に不動産を貸して利益(4％の利回り)を出すのであれば、家賃収入が投資額の300倍に相当することを目安とするという考え方を指しています。
具体的には、利回り4％を生むならば年間家賃÷物件価格＝0.04にしなければいけない為、10万円の家賃をとれる物件ならば、300倍である3,000万円で購入すれば、年間家賃120万円÷3,000万円＝0.04となり賃貸に出しても利益を確保できることになるわけです。
※地域や市場の状況によっては、家賃300倍の法則が適用できない場合もあります。
シュミレーション
現在の家賃を支払っていくのと、一戸建て購入どっちがお得なんだろう？と考える場合には一度家賃300倍の法則を使ってシュミレーションしてみましょう！
家賃×300＝想定購入金額 |
物件購入価格が、家賃の300倍以内であれば、その物件は購入したほうがお得となり、300倍以上であれば、借りたほうがお得という事なので
家賃10万円を払っているのであれば物件購入予定額3,000万円以内だとお得。3,000万円以上だと借りた方がお得。
という事になります。
家賃300倍の物件は少ない
ここまで読んで、「家賃×300倍で新築物件はほとんど無いでしょ･･･」と思った方も多いのではないでしょうか。
新築物件には、最新設備は技術など、いわゆる「新築価格」が乗っているので、実際の資産価値は物件価格よりも大幅に低いのが一般的です。だからといって"その物件を購入してはいけない"という話ではありません。大切なのは、「この土地・この物件に住む」というライフスタイルなどに価値を見出しているかどうかです。
持ち家と賃貸のコスト面での比較
一戸建てを購入するときに気になるのは将来的に払う金額。
例えば、＜賃貸で家賃10万円の場合＞と＜3000万円の物件＞の場合を考えてみましょう。
▼賃貸の場合 最初にかかる費用：敷金・20万円＋礼金・10万円＝30万円 |
▼購入の場合（建築価格が2000万、土地が1000万） 最初にかかる費用：頭金・400万円＋諸経費（物件価格の7％と仮定）・210万円＝610万円 毎月のローン（35年、金利2％と仮定：約6万3150円×12（カ月）×35(年）＝2652万円 固定資産税（仮定）： 新築住宅の特例適用5年間（1カ月）7,166円×12×5＝43万円 5年間目以降 1万3000円×12×5＝78万円 リフォーム費用積立て：1万5000円（1カ月）×12×35＝630万円 計・4,013万円 |
※物件購入額した場合、他にも火災保険料なども発生したり、固定資産税は年数がたてば安くなったり、物価の上昇で家賃・金利の変動もある可能性があるのであくまで現時点での概算値です。
購入した方が少しお得な印象がありますが、35年間の間にどれくらいリフォーム・修繕しないといけないか、返済期間、他税金、賃貸の場合には引っ越し回数・駐車場代などにもより大きく異なりますのでこの試算はあくまでも参考としてください。
賃貸と持ち家どっちがいいの？
「賃貸か持ち家、どっちがいいのか」はファイナンシャルプランナーさんでも「こっちがいいです！」と言い切れないのが現実です。どんな暮らしがしたいのか、将来のライフステージによってどちらが合っているかは人それぞれ。
その中でも、持ち家・賃貸どっちに向いているかは下記の通りです。
持ち家のほうが向いている人
- 退職までに住宅ローンが完済できる人
- 収入が安定している
- 4LDK以上の部屋数が必要
- 貯蓄が潤沢な人
- 家にいる時間が長い人
- DIYが好きな人
既に結婚・出産をしているなどライフプランが定まっている、収入が安定している人は持ち家を購入するのがおすすめです。持ち家なら年金で生活費を捻出できれば、老後も安心して暮らせるでしょう。テレワークなど家にいる時間が長いなら、カスタマイズできたり、設備の整った持ち家がおすすめです。
賃貸のほうが向いている人
- 転勤が多いなど住む場所が確定していない
- 住む場所を定期的に変えたくなる
- 収入が安定していない
- 健康状態が思わしくない
- 住宅ローンを組みたくない人
- 家にいる時間が短い
ライフプランが定まっていない、転勤が多い、引っ越しが好きなどの場合は賃貸に住むのがおすすめです。賃貸なら収入に応じて家賃を調整でき、家にいる時間が短いなら、最低限の設備がある低価格な賃貸に住むことで生涯の出費を抑えられます。
まとめ
持ち家でも賃貸でも、メリット・デメリットがあります。どちらが正解と単純に決められないため、将来の暮らし方や今後の収入などさまざまな視点から自分に合うのはどちらなのかを考えるのがオススメです。
専門的な意見が聞きたいという方はファイナンシャルプランナーさんに相談する、予算を抑えて注文住宅が建てられるか一度工務店さんに相談してみるというのも有効ですよ。
おすまみでは泉州・和歌山エリアの親身に相談にのってくれる身近な地元の工務店を多数紹介しておりますので、ぜひ相談して理想のマイホームを手に入れてくださいね。
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【記事作成／つー。】PROFILE：やんちゃ盛りの男の子のママ。我が家はどんな風にしようかな♪と、見てるとわくわくする記事を提供していけたらいいな～と思っています。
